Punaises de lit : qui doit payer entre locataire et propriétaire

C’est la question la plus fréquente de nos appels en location, et la réponse est claire, contrairement à ce que beaucoup de bailleurs laissent entendre.

Ce que dit le texte

La loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs impose au bailleur de délivrer un logement décent, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. La mention explicite des nuisibles a été ajoutée en 2018 et ne laisse plus de place à l’interprétation.

Concrètement, la charge du traitement revient au propriétaire, sauf s’il démontre que l’infestation résulte de votre fait. Notez bien le sens de la preuve : ce n’est pas à vous de prouver que vous n’y êtes pour rien, c’est à lui de prouver que vous en êtes responsable. Dans les faits, cette démonstration est très difficile à apporter, parce qu’une punaise voyage dans un bagage et qu’aucun élément ne permet de dater son arrivée.

Les deux situations où la discussion s’ouvre

Si l’infestation est constatée dans les jours qui suivent votre entrée dans les lieux, la présomption joue très fortement contre le bailleur : le logement n’était pas conforme à la remise des clés.

Si elle apparaît après plusieurs années d’occupation, certains propriétaires tentent de vous l’imputer. Leur argument ne tient que s’ils apportent un élément concret, un retour de voyage suivi immédiatement d’une infestation par exemple. Une simple affirmation ne suffit pas.

La marche à suivre, dans l’ordre

• Constatez et documentez. Photographiez les coutures du matelas, les taches noires, les insectes. Datez tout. Ces images valent bien plus qu’une description.
• Informez par écrit. Un courriel daté au propriétaire ou à l’agence, décrivant les constatations et demandant une intervention. Le téléphone ne laisse aucune trace.
• Faites établir un devis. Nous pouvons l’adresser directement au bailleur, ce qui évite l’avance de frais et clarifie la discussion.
• Mettez en demeure. Sans réponse sous dix à quinze jours, envoyez un recommandé avec accusé de réception rappelant l’obligation légale et fixant un délai.
• Saisissez la commission départementale de conciliation. Elle est gratuite, elle siège en préfecture, et elle traite précisément ce type de litige entre bailleur et locataire.

Le rôle du rapport d’intervention

C’est la pièce qui pèse le plus dans un dossier. Un rapport professionnel mentionne l’espèce identifiée, les zones concernées, l’étendue de l’infestation, les produits utilisés et les préconisations. Il établit une réalité technique que le bailleur ne peut pas contester d’un revers de main, et il sert aussi bien devant une commission de conciliation qu’en discussion amiable.

Nous le remettons après chaque passage, y compris après un simple diagnostic qui n’a pas été suivi d’un traitement.

Le cas du meublé et de la colocation

En location meublée, la responsabilité du bailleur est encore plus nette : le mobilier fait partie de la prestation qu’il fournit, et un canapé ou un matelas infesté relève directement de lui.

En colocation, la difficulté est pratique plus que juridique. Le traitement doit couvrir toutes les chambres en même temps, faute de quoi les insectes se réfugient dans la pièce non traitée. Nous refusons d’ailleurs les interventions partielles en colocation, parce que nous savons qu’elles échouent.

Et l’assurance ?

Les contrats d’assurance habitation standard ne couvrent pas les infestations de nuisibles. Quelques garanties étendues le prévoient, souvent avec un plafond bas et une franchise. Vérifiez votre contrat avant d’engager quoi que ce soit, mais ne comptez pas dessus : dans la très grande majorité des dossiers que nous voyons dans les Yvelines, la réponse de l’assureur est négative.